内地楼市周期已改变

2021-11-22 10:21:27作者:卢 平
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图:内地对“房住不炒”的决心空前坚定,预计在未来中短期内,房地产政策仍维持偏紧。

中国房地产市场自2007年来大致经历四轮周期,前三轮周期较相似,然而,目前所处的第四轮周期却与前三轮大不相同。自2017年以来,政府对房地产市场的调控重视程度前所未有,“房住不炒,一城一策”改变了房地产市场原有的周期性趋势,政府管控的决心空前之强,在经济压力下大幅转向的希望并不大。预计未来的政策松供给、不松需求,一方面,供给端房企融资微调,纾解资金困境;另方面,需求端坚持“房住不炒”,强化预期管理。总体上,房地产的行业周期时间跨度更长、更平滑。

以70个大中城市新建住宅价格指数和百城住宅价格指数的同比增速来衡量,中国房地产市场自2007年以来大致经历四轮周期,其中前三轮周期较为相似,其上升段与下降段约1至2年,一个完整周期约2到3年。

一、四轮房地产周期

然而,目前房地产市场所处的第四轮周期却与前三轮大不相同。今轮周期从2015年4月开始,至今已超过6年。异常主要出现在本轮周期的下降段上,上升段从2015年4月至2016年12月,总计20个月,与前三轮周期并无明显差异。下降段则从2016年12月持续至今,接近5年仍未明显反转。数据反映,住宅价格指数同比增速在经历2016年12月到2018年初的迅速下降后并未开始反弹,而是转入一个缓慢下降的全新阶段,住宅价格指数同比增速的波动幅度较之前明显收窄,总体上处于缓慢下降的趋势。

除了总体趋势外,如果考察一二三线城市的住宅价格指数同比增速,还能发现第四轮周期与前三轮的另一个不同之处。在前三轮周期中,一线城市的住宅价格指数同比增速几乎高于二线城市,二线城市则高于三线城市。然而,在第四轮周期中,上升段仍符合前三轮周期的规律,住宅价格指数同比增速一线城市高于二三线城市。但在下降段,一线城市的住宅价格指数同比增速则出现大幅下降,在2017年下半年之后低于二三线城市,而且在紧接两年一直都被压制在0附近。二线城市的住宅价格指数同比增速也出现不小的降幅,在2017年下半年后小于下跌幅度更加平缓的三线城市。在本轮周期中,出现了一线城市住宅价格指数同比增速低于二线城市,二线城市低于三线城市的全新局面。

从以上分析发现,无论是总体趋势的拐点,还是一二三线城市增速排名变化的拐点,都出现在2017年下半年。因此2017年中国的经济政策及房地产政策就非常值得我们关注。

在2016年12月14至16日的中央经济工作会议上提出了“促进房地产市场平稳健康发展。要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。这是政府首次提出“房住不炒”的概念,此后也一直坚持这一路线。

二、房地产周期与相关政策

在此次第四轮房地产周期中,政府的行为逻辑则与前三轮周期明显不同。2020年初新冠疫情来袭,中国经济承受巨大的压力。然而政府却并未像前三轮周期中一样放松房地产市场限制以刺激经济,而是坚持住“房住不炒”路线,各地方政府凡是涉及放松限购限贷、下调首付比例的政策都遭到撤回。

结合前述疫情期间被撤回的房地产市场放松政策来看,政府在疫情导致的巨大经济压力下,仍然没有房地产政策大幅转向的打算。由此可见,政府在本次第四轮周期中坚定“房住不炒”路线,调控决心空前坚定。因此,预计在未来中短期内,房地产政策不太可能有较大的放松,仍将维持偏紧的局面。

三、“房住不炒”抑投机

2016年底,中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,由此开启“房住不炒”政策。此后,相关部门陆续出台与之相配套的政策,一套以实现“房住不炒”、抑制投机性住房需求为目标,以房企融资、购房者信贷等方面的限制政策的房地产调控机制逐步形成。该政策的实施植根于深刻的经济社会背景。

其一,局部地区房地产过度投机现象是出现“房住不炒”政策的直接原因。其二,商品房价格过快上涨对其他购房需求产生较大的挤出效应,构成不利影响。

从短期措施来看,“房住不炒”主要通过限购政策、房贷利率的调整来控制投机性需求的扩张。同时,政府还通过集中供地、房企“三道红线”等手段来限制房企的高杠杆、高负债的扩张道路,防范相关金融风险。就长效机制而言,一方面,政府注重保持政策的稳定性、连续性,以达到稳地价、稳房价、稳预期的目的,防范房价大幅波动带来的金融风险。

其次,为了满足中低收入群体的住房需求,政府大力推进租赁住房的发展。不断通过政策支持、税收优惠等手段,扩大租赁住房的优质供给,满足不同群体的租赁需求,以实现全体人民住有所居的愿景,促进房地产市场降温。

再者,房地产税收体系改革也是房地产发展长效机制建设的重要内容。今年5月财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会,释放了房地产税正在稳步推进的政策资讯。未来,房地产的顺利落地有利于从根源上压缩房地产投机行为的获利空间,促进更多空置的投机性房地产供给释放,从而促进房地产行业的健康发展。

“房住不炒”已经连续5年被中央经济工作会议提及,标志其成为住房体制未来长期坚持的一条基本原则。但是,在“房住不炒”方针的贯彻与实施过程中,由于其他一系列因素的扰动,实施也存在一定困难。

短期内,实施“房住不炒”政策防范房价过快上涨与稳定经济增长、烫平经济周期波动成为“鱼和熊掌”的两端,不可兼得。房地产是水泥、钢铁、玻璃、工业机械等众多产业链的需求端,对经济发展起着巨大作用。

就中长期而言,“房住不炒”政策的实施面临土地财政和“塔西佗陷阱”之间的取舍。一方面,在短期内,土地财政驱动经济发展的方式难以改变。地方政府通过拍卖土地,达到以地生税、以地生资、以地生租的目的,从而促进土地出让收益和一般公共预算的提升,进而促进基础设施和民生服务的改善,带动经济的发展。这一套经济发展模式驱动许多地方经济快速发展,在短期内,难以摆脱对它的依赖。另一方面,房地产调控的频繁“摇摆”容易让调控政策陷入“塔西佗陷阱”。

短期内稳增长与控房价的权衡取舍与中长期“土地财政”发展方式与“塔西佗陷阱”约束的权衡取舍,在一定程度导致房地产调控的波折与曲折,也决定了未来“房住不炒”政策在长期上贯彻态度是坚定、坚决的,但短期的政策呈现可能是渐进的、灵活且曲折的。如近期,在经济下行压力加大的背景下,部分城市的房贷利率又出现下降现象。这或许意味着,虽然“房住不炒”的政策导向不会转变,但前期房地产政策的高压态势有望阶段性地迎来边际放松,以应对房地产销售的过快转冷和经济的下行压力。

四、未来房地产走势

需求端:见底回升,“房住不炒”下未来增长仍乏力

销售增速量价齐跌后,呈现见底回升态势。今年首10月商品房销售面积及金额累计同比增速为7.3%和11.8%,较首9月增速分别下降4和4.8个百分点。从30个大中城市商品房成交数据可看出,近期成交面积均出现反弹。随着信用风险事件的悲观预期平复,预计短期内销售中枢将有所反弹。

限购、房贷紧缩等政策下居民购房能力仍受限。房贷方面,多地按揭额度收紧导致首8月居民新增中长期贷款累计同比增长7.3%,增速较前7月下降5个百分点,房贷利率依然维持高位运行态势,首套房贷利率5.33%,二套房贷利率5.61%。

在“房住不炒”的政策原则下,考虑到多地调控政策和按揭额度的收紧短期虽然有轻微改善,但未来需求端居民购房能力依旧受限。

供给端:暂时遇冷,短期或将有所回暖

房地产贷款集中度管理常态化,房企融资端资金掣肘。首10月房地产到位资金累计同比增长8.8%,增速较首9月回落2.3个百分点。在销售下滑和房贷额度收紧的背景下,房企的销售回款增速有所放缓,其中订金及预收款同比增长21%和9.7%,增速分别回落4.6和1个百分点。

在房价暂无上涨压力的背景下,信贷政策或将宽松以解决房企资金困境,同时销售回款也将逐渐恢复,预计短期内房地产资金面将有所回暖。

土地市场量价齐跌,成交面积与溢价率均走低。目前在稳低价、让利房企的政策导向下,土地溢价率明显降低,但同时销售下行叠加恒大事件后房企融资压力加剧,房企拿地积极性开始降低,同时第二轮集中供地政策对房企资质、资金来源和竞价规则等方面进行限制,各大城市土地流拍率显着提升。

未来政策走势:松供给、不松需求

房价、土拍、经济下行等利空因素推动政策放松。面对恒大事件后销售需求乏力的房价下跌风险,土地流拍带来的地方财政紧缩,以及经济下行压力等利空因素,政策有望边际宽松,但主要目的在于为房企融资纾困。未来可能的政策举措包括:通过窗口指导,扩张开发贷。未来人行或将通过窗口指导,放松银行开发贷审批限制,缓解房企短期流动性问题。

一方面,要坚守“房住不炒”的前提,传递“大而不能倒”不成立的信号,未来高风险企业的淘汰退出与市场出清的趋势明确,政策将引导房地产行业实现龙头兼并、结构优化的高质量可持续发展。

另一方面,当下“稳房价、稳地价、稳预期”的提出具有重要意义,保质保量完成楼盘交付,以避免楼市烂尾引发的信用风险扩散,同时强化预期管理,稳定房价预期,保证房产在银行和信托资产端的抵押价值,从而有效避免实体经济向金融体系风险传导而造成系统性风险的蔓延。

责任编辑:宫锡曼

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