资金周转问题导致274家房企破产

2019-08-01 14:25:11文匯網作者:周晓菁
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■辽宁省大连市规定所有房地产项目均须申报商品住房预售价格,之后项目实际网签备案价格不得高于申报价格,而申报价不得高于5、6月同质可比最低价格。资料图片

政府「房住不炒」 融资未见松动
 
中央政府一直重申「房住不炒」,为遏止楼价过热,年初以来中央和地方政府双管齐下整顿市场秩序,金融监管部门发文,严格监管地产商融资,上半年地产商发债规模大幅回落。在资金压力下,不少中小型房企被市场淘汰,据人民法院公告网显示,截至7月24日,内地共有274家地产商宣告破产。
 
综合新京报、腾讯财经等消息,破产的地产商基本分布在三四线城市,资产规模普遍在5亿到30亿元(人民币,下同)之间,破产原因主要在于负债高企、融资困难等原因。更多微型地产商的死亡,更是悄无声息。
 
三四线市中小企遭殃
 
作为资金密集行业,大部分内地地产商均是依靠资金驱动,融资环境降至冰点之后,居高不下的融资成本,吞噬行业利润。
 
今年5月17日,银保监会发布关于开展《巩固治乱象成果促进合规建设》工作的通知,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,重点申明要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。受有关通知影响,信托贷款余额在经历了此前3、4月份反弹后,5月份再次回落。
 
前端杠杆融资成本达30%
 
在中央收紧融资政策之下,融资成本不断提升,中小型地产商融资变得难上加难。有资金中介透露,百强以外的地产商前端杠杆融资成本最高要到30%,公司只愿意帮长三角地区的小地产商对接资金,否则会担忧市场风险。因此,实力较弱的中小地产商最后自然被淘汰。
 
政策由松趋紧,即便是主流地产商也须面临融资难题。然而,有统计显示,2015年地产商债及中期票据发行量较大,多数企业的债券期限在3年至7年,今年是许多地产商的偿债高峰期。具体来看上半年到期债券2,108亿元,这一规模占到去年全年到期债券的九成以上,下半年到期债券为1,706亿元。
 
为求生存,半年来如泰禾、中国恒大、景瑞控股、正荣地产等地产商均进行超过10%利率的境外融资,华侨城、阳光100中国、上置集团、粤泰股份、泰禾集团等地产商均选择出售项目股权,进而实现回血。
 
到期债猛增新债还旧债
 
进入7月,房企再出现密集发债,包括远洋集团拟发行6亿美元有担保票据,蓝光发展11亿元公司债券,厦门建发50亿公司债获准发行、首期规模10亿元,厦门国贸发行10亿元中期票据,中骏集团5亿美元优先票据获批;7月30日,中国奥园称拟增发一笔美元优先票据。不过业内人士称,上述现象并非融资条件放松,而是债务到期猛增,房企需要还旧债。
 
实际上,5月以来,各地银监局和银监分局共公示约40张涉及房地产业务的罚单,主要违法违规事实包括向资本金不足的房地产项目发放贷款,发放房地产开发贷款时贷前调查不尽职,消费贷、个人抵押贷违规流入房市,住房按揭贷款管理不规范,贷款「三查」不到位导致信贷资金违规流入房地产等。从目前来看,房地产开发融资短期内难以出现松绑。
 
在本周二的中央政治局会议又重申,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。
 
大连出招限制商品房涨价
 
另外,辽宁省大连市同日出台楼市调控措施,规定所有房地产项目均须申报商品住房预售价格,审核通过后,将录入网签备案系统。之后项目实际网签备案价格不得高于申报价格,而申报价不得高于5、6月同质可比最低价格。政府还拟引入第三方评估机构对项目的成本、税费、利润等进行核算。
责任编辑:吴洋洋

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