“双创”带动需求 大湾区共享办公市场迎来井喷

2019-03-13 11:25:33大公报作者:熊君慧、毛丽娟
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图:共享办公空间数量已成为衡量城市创新及活力的重要指数\仲量联行供图

“粤港澳大湾区写字楼存量与世界其他三大湾区相比,少近50%。随着更多创新人群和创新企业涌入,粤港澳大湾区的写字楼市场会迎来井喷。”优客工场首席创新官张鹏对大公报记者表示,未来粤港澳大湾区将成为创业创新丰富的城市集群,吸引世界各地的优秀人才和企业,这为共享办公提供了极大发展空间。

优客工场深圳负责人邝勇军分析,以前看一个城市的创新力和活跃度,主要是看这个城市星巴克和科技园区的数量。现在,共享办公空间数量成为衡量城市创新及活力的重要指数:“共享办公空间多,也就意味着这个城市年轻人多,拥有创造力的企业和人才也多,活力更强。某种意义上,共享办公空间已经代表了城市未来的经济创新潜力。”

优客工场(UCOMMUNE)由原万科高管毛大庆发起,目前已成为中国共享办公行业首个独角兽企业;同时,也是中国首家完成全球化布局的共享办公企业。

近三年内地需求倍增

亚太地区对共享办公(又称灵活办公、联合办公)空间的需求增幅连续三年位居全球之首。在内地,“双创”以及共享经济的大背景之下,大批初创类企业对共享办公空间产生了极大需求,共享办公在中国近三年增长100%。

仲量联行华南区研究部总监曾丽分析,企业青睐共享办公的原因包括:自由职业者、初创企业增多,这类青睐共享办公;许多企业快速成长,扩大空间的同时需要提升企业文化和创造力,吸引年轻人;成熟的企业开始接受共享办公理念。

“共享办公不是屌丝经济,在某种程度上,是一次办公消费升级。”仲量联行深圳商业地产部副董事李文杰说,共享办公并不只适合中小微企业和初创企业。全球最大的商务中心提供商雷格斯在上海甲级写字楼的单个工位一个月租金超过10000元,阿迪达斯、滙丰银行等金融或大型传统企业都对共享办公有很大需求。

资源对接不受空间所限

优客工场看好粤港澳大湾区共享办公的市场潜力。张鹏认为,最适合创新经济湾区的形态就是共享经济和共享办公。目前这家公司在全球35座城市布局160个共享办公空间,其中在粤港澳大湾区布局空间数量20个,提供12000个工位,服务企业量超过800家。

香港也是优客工场在华南布局的重要区域。优客工场在香港的上环共享办公已开业,另外两家也将落地香港重要商务聚集区。共享办公有利于降低湾区创业的写字楼租金成本,同时因为共享办公提供共享服务,资源的对接将不再受到空间限制。

现在,优客工场所有服务商都可以通过优鲜集为大湾区内的企业提供服务。张鹏举例说,未来北京的一家法务公司,可能会为大湾区内的企业提供法律谘询服务。而大湾区内的某家财务公司,也可能会跑去上海进行合作洽谈。重点是这一切,都是在优客工场的生态内所进行,以实现共享服务。

优客工场年内完成三并购

共享办公空间在经过了野蛮生长后,优胜劣汰加剧。目前行业玩家越来越多,若想继续扩大规模,并购在所难免。今年以来,共享办公空间行业加快了并购速度,已有五宗较为典型的并购案例。今年1月,优客工场完成对洪泰创新空间的全资并购,被称为是共享办公领域近年来的最大全资并购案;3月9日,优客工场完成对无界空间的并购;3月26日,优客工场收购wedo联合创业社;4月12日,WeWork中国25亿元人民币并购裸心社;6月18日,有消息称People Squared以3亿元的价格全资收购Workingdom。

第一太平戴维斯深圳副董事总经理吴睿分析,进入2018年以来,共享办公领域的市场趋势是优胜劣汰加剧和大企业租客占比增加。

随着近年行业的逐步成熟,未形成规模化效应的品牌越来越难获取融资,市场资本向优质品牌汇集;资本支持下的领头羊如WeWork、优客工场、环图等快速拿房,进一步拓展市场规模。

值得注意的是,当共享办公市场主要玩家间并购频繁发生,一些规模化的市场领先者将上市计划提上日程。

2030年全球占比料达30% 

图:不少共享办公品牌会提供各类配套如前台服务\网上图片

仲量联行预计,到2030年,共享办公空间占全球企业不动产的比例将达到30%,而目前这数字仅为5%左右。

未来中国,标准化的办公产品已经同质化,很难形成差异化竞争。许多发展商通过自己创业运营共享办公品牌,提升办公产品的竞争力。高力国际深圳办公楼服务部主管周之惠表示,过去甲级写字楼的发展商担心同栋客户竞争,早期并不鼓励共享办公品牌进驻。如今,深圳许多发展商自己尝试做运营商,不仅可以解决存量资产,还能进入创业投资领域一展身手。  

仲量联行深圳商业地产部副董事李文杰介绍,中洲地产、佳兆业地产、合景泰富、星河地产、凯德置地等都有意或正在创立自己的共享办公品牌。提供的服务包括:办公类配套服务,如前台行政、工商登记注册;会议管理、考勤管理等企业类服务;个人服务,如组织线下社交活动,主题club、餐饮、健康管理等。服务的对象由对企业延伸至对个人会员。

仲量联行华南区研究部总监曾丽特别强调了共享办公的社群属性对客户的吸引力。她介绍,联合办公空间运营商通常会组织活动并提供便利设施,以提高用户的福利并促进社交和工作上的互动交流,比如组织瑜伽课、特邀嘉宾演讲、提供免费午餐和下班后的欢欣时光。

今年北上广深料增七倍

仲量联行预计,到2020年,中国一、二线城市近30%的甲级办公楼将具备灵活办公空间。业内人士分析,资本助力共享办公市场,政府政策扶持创业和共享经济,以及95后陆续进入职场是共享办公急速扩张版图的主要原因。

今年是共享办公扩张的井喷期,预计北上广深将增长七倍,深圳的增速更将达到18倍。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示,深圳与广州在2015年共享办公空间面积分别仅有1万余平方米,而到今年七月已签约面积超过18万平方米与5万平方米,扩张速度惊人。

北京与上海共享办公市场渗透率在亚太地区主要城市中名列前两位,均达3.5%以上。北上广深这四个一线城市共享办公空间总吸纳量预期今年达35万平方米。

不同城市的共享办公分布有差异。根据仲量联行数据,以深圳、上海为例,上海的共享办公有30%分布在甲级写字楼;21%分布在乙级写字楼;23%在购物中心,仅有12%分布在产业园。深圳情况则有很大差别,18%分布在甲级写字楼,67%分布在产业园,这或许和深圳的创业型企业多在产业园中有关。

二房东太多 市场培育待改善

图:图为优客工场深圳数码大厦社区内的办公空间\大公报记者毛丽娟摄

前海梧桐并购基金连续两轮共投资4亿元人民币给优客工场。前海梧桐并购基金总裁谢闻栗称,未来十几年的时间,共享办公在中国将会有60至80倍的成长空间。与传统产业孵化器收取办公和孵化费用不同,身为“独角兽”的优客工场有可能会对优秀企业投入专项基金,分享其成长性收益。

优客工场已在大湾区运营管理近10万平方米的面积,这里面既有开放式办公空间,也有独立办公空间、定制化办公空间,满足了企业的个性化需求。

优客工场深圳负责人邝勇军表示,与普通写字楼不同,优客工场提供的不仅是普通的物理空间,而是在粤港澳大湾区搭建一个全要素的生态系统。线下,智慧化办公系统的逐步完善,包括智能门禁、无人超市、刷脸识别等,丰富了入住企业的办公场景。线上,则是打造以“优鲜集APP”为枢纽的社群生态,对企业间的资源和服务进行有效地链接与整合。

邝勇军坦承,优客工场面临的挑战主要来自“二房东太多,市场良莠不齐,共享空间运营企业的优势发挥受到人们认知上的限制,市场培育尚需假以时日。”

责任编辑:juxin

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