楼价进入上升轨道

2021-04-07 09:33:21作者:汪敦敬
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图:分析认为,香港楼市已是价格易升难跌的市场。\中通社
 

住宅重返上升轨道已无悬念,这无论在差饷物业估价署住宅指数、祥益指数和中原指数也见到清晰的“上升通道”,这正是笔者的“龙市理论”的重点,以中国资金和宏调概念为主导的香港市场,因为政策不断去除市场泡沫,市场价格异常受巩固,所以市场只会以“龙市一期”(楼价上升)和“龙市二期”(市场被政策或环境去除泡沫)不断轮替,过往服务泡沫经济的西方牛熊理论在近十年已在香港住宅楼市不再出现。

过去十年曾出现四次“龙市二期”,这本来是用家入市时机,但仍用旧有西方概念的市民往往会认为是熊市前夕,最后事实都是市场巩固完就再重新上升,他们一次又一次错过了入市时机。甚至有不少投资高手也因为太迷信西方经济理论,更把自住楼卖出后等待泡沫爆破。只是楼市泡沫一早已被“楼市辣招”去除,加上高门槛的按揭政策令楼市成为低借贷、高储蓄,配合了供应不足和大部分供宅已“供满楼”的财富效应开始发挥,香港楼市已是价格易升难跌的市场了。

事实上,中国的宏观调控方式的确比西方泡沫经济优胜得多。单以香港的体验,透过“楼市辣招”和按揭门槛及早为市场去除泡沫,可令市场避免了后来泡沫爆破引起市场甚至整体经济受冲击,无辜受损的人会大减,对长线投资者也较有利,经济周期缩短对经济成长和回报其实也会加快。

更重要的是,宏调性政策(包括楼市辣招)会在入市门槛上为市场再作分配令一些本来弱势的人更容易入市。虽然香港政府在过去行政微调较慢,但“楼市辣招”在初期会对上车人士是有较宽松的门槛,后来2019年推出的放松按揭门槛,都是对上车和换楼人士有利的。纵使对部分不合资格的人有一点不完美,但对合乎资格的人士来说是有置业优势的,只是有关优势很多年轻人和怀有过时的牛熊理论的人也看不到,浪费了楼市过去十年的入市良机。

香港楼市早已“龙市模式”,其实股票市场亦逐渐走向以内地资金和秩序为主导,牛熊日益模糊,龙市也日益清晰。中美争拗已到白热化,两方以各自体制回应:美国进一步玩泡沫输人不输阵,以攻为守;中国进一步去除市场泡沫,审慎全面备战以守为攻,“形圆,而不可败”。

笔者认为,股票市场其实可以好简单,复杂的其实是人的人性而已。我个人投资股票市场,不预期大升或大跌,却不断巩固拾级而上,只要拣对了长远能与社会一起成长的股票,笔者认为长期持有必收获丰富。近期股票市场好像多了风浪,股票风潮反而令房地产成为更加重要的投资工具啊。

责任编辑:宫锡曼

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