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见到一二手尺价悬殊的情况，笔者想借楼花现象去分享一下期货和现货的理论，以给予看官作投资参考。

 

在楼市来说，楼花算是期货，而交吉成交的二手楼算是现货了。期货价格都是一个预视的效应，对发展商来说，只是没有失真地去推演或伸延其楼盘，其实都是一个合情合理的行为。当然一个没有销售效应，纯粹一个成交效应的话，本来期货应该是比现货平一点才对，但是任何期货包括红酒投资车也好，只要有人相信未来更美好，其实就可以出现溢价成交了。

 

大部分楼花都是能够准确地做到预视的效果，即是说两至三年后入伙的价格，在卖楼花的时候出现溢价，但在投资上来说，这未必是一个理想情况。二手楼在买了之后，如果大市楼价有升幅一定能够享受得到的，期货未到现货中间这段时间往往都是一手楼的升幅是少得多的，这是因为发展商在卖楼花的时候已推演预视去出售。但笔者只是在财技上的分析，买楼其实关乎很多的个人需求及喜好。

 

 

无可厚非的，有没有一些幸运的楼花去到入伙之后比当年预视更好呢？其实这些例子不多，但九龙站的凯旋门算是一个好例子。当年笔者买凯旋门的时候是买二手的，在落实了西九文娱康乐区的上限高度后，圆方商场刚好入伙，我见本区的价值大增，而价钱未反映到，于是就是出手的时候了。现在买屯门一手楼盘的价格进取，反映了不少人对前景仍然感到美好的，在期货价格高企，但是现货即屯门的二手楼反而因疫情而面对楼价微调的时候，我们可以很容易去理解现在是屯门二手私楼的超平时段。