租金跌 楼价稳

2020-07-14 16:23:23大公报作者:布少明
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主楼布阵/租金跌 楼价稳/美联物业住宅部行政总裁 布少明
本港整体私人住宅租金已经连跌九个月,租金跌幅已超越一成
 
每年房屋供应向来都是市场的焦点所在,当中最主要的两个数字,自然是落成量及动工量,但究竟这两组数字对楼价、租金有何影响?简单而言,如果落成量、动工量持续增加,未来房屋供应自然有所提升,对整体楼价、租金亦会带来一定的压力,但从今年上半年的数字来看,却出现新楼落成量大幅增加,而同期动工量却显着减少。/ 美联物业住宅部行政总裁 布少明
 
根据差饷物业估价署最新资料,今年首五个月新楼落成量已达1.0006万伙,较去年同期的3863伙,大幅增加1.6倍。尽管今年首五个月的新楼落成量大幅增加,但受新冠肺炎肆虐影响,今年新楼动工量却较去年同期显着减少。根据屋宇署的资料月报,今年首四个月新楼动工量只有1642伙,较去年同期减少25%。
 
无可否认,今年楼市确实会出现落成量增、动工量减的情况,因应首五个月的新楼落成量已接近全年估算的一半,相信今年新楼落成量势必超越2万伙以上的水平,或许会较去年实际落成量1.3643万伙增加五成以上。相反新楼动工量更有机会连续三年下跌,今年更有机会跌至不足1万伙的五年新低。
 
新楼落成增 动工减
 
新楼动工量持续下跌,主要是受土地供应达至“樽颈”,令近年政府推出拍卖土地减少,但最主要仍然是新冠肺炎肆虐。上半年新楼销售大幅减少,发展商心态转趋审慎,新楼动工步伐明显有所放缓,从屋宇署提供的资料来看,更有个别发展商在取得上盖建筑工程施工同意后,仍然迟迟未正式展开动工工程,令近月动工量显着减少。
 
近年落成量增加,而动工量持续减少下,造成目前租金跌而楼价表现平稳的现象。按差饷物业估价署全港私人住宅楼价及租金指数来看,整体私人住宅租金已经连跌九个月,租金跌幅已超越一成,但与此同时,最新私人住宅楼价指数,按月显着上升1.9%,过去数月间楼价指数上上落落保持平稳。
 
从此推论,租金走势较受落成量影响,而动工量的变化却成为楼价升跌的关键因素之一。始终落成量增,新楼陆续入伙整体租盘供应亦会增加,对租金亦带来一定压力,近年大量面积较细纳米楼新盘相继落成,此类细单位的租金跌幅亦明显较大;至於动工量的变化主要反映未来供应升跌,对楼价变化有较大影响。
责任编辑:陈梦瑶

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