全球开启降息潮 楼市泡沫会再起?

2019-06-25 09:39:36大公报作者:欧阳先声
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全球开启降息潮 楼市泡沫会再起?
图:稳住房价的根本逻辑在於抑制需求、增加供给。当供求基本平衡或者供大於求之时,房价上涨必然停滞。从大势角度来说,内地下半年房地产趋势相信是平淡无奇、没有太大悬念了
 
3、房地产调控定力不变、泡沫难起
 
降準、降息会再次刺激房地产泡沫?不会了。
 
在月中举行的陆家嘴论坛上,中国银保监会主席郭树清更是严厉地指出:“必须正视一些地方房地产金融化问题”。他认为:“近些年来,我国一些城市的住户部门槓杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域”。
 
但央行的数据显示,截至今年4月,金融机构本外币信贷收支表中住户存款余额为77.87万亿元(人民币,下同),用於房地产的中长期消费贷款余额仅相当於住户存款余额的40%。而且,消费之后的住户存款还在继续增加且多於贷款增加值,今年以来存款增加了1.59万亿元,中长期消费贷款仅增加了0.97万亿元。
 
事实上,2017年下半年以来,房地产流入资金增速已经下降并趋於平稳。房企到位资金同比增长7.6%,趋势平稳、小幅波动。内地贷款同比增长更是仅为5.5%,银行开发贷款基本按照央行窗口指导有序控制了新增额度。
 
虽然开发贷款增速出现上行趋势,但实际上是去年开发贷款负增长,今年1月至5月只是在去年1.0201万亿元的低基数上有所恢复,略增加了561亿元。对应销售来看,银行开发贷款增速比住宅销售额增速8.9%低了3.4个百分点,更印证了银行开发贷放款是有节制的。
 
房企到位资金增速同样低於住宅销售额增速。不过,个人按揭贷款增速不仅高於住宅销售额增速,也高於整个商品房销售额增速6.1%,显示了居民槓杆率增长相对快了一些。因此,我们看到,今年的定金及预收款增速高於按揭贷款增速,按揭贷款增速高於到位资金增速,到位资金增速高於自筹资金增速。这说明销售依然是房企资金来源的主要渠道,也反映了房企更看重销售资金的加速回笼。
 
过去我们说过,横盘时代,流入房地产的资金不会更多,也不会太少。商品房销售面积虽然有所减少,但房价还会不均衡地小幅上涨,销售额可以保持基本持平,起到压舱石之效。如果要保持房地产市场的平稳健康发展,当银行开发贷款增速低於销售额增速之时,必然结果就是:要麼房企自筹资金弥补,要麼居民首付或按揭贷款弥补。换言之,当销售额保持平稳,不是房企加槓杆,就是居民增负债。
 
今年以来房企已经走在去槓杆的路上,而监管层也希望居民负债率不要增加得太快了。郭树清主席的讲话意味着未来按揭贷款增速将受到抑制并回落,也意味着销售增速将继续回落。如果居民和房企同时降槓杆,房企自筹资金也不能增长,房地产投资势必下行,房地产压舱石作用将下降。其实,只要保持居民收入增长速度超过房价上涨速度,居民按揭贷款增速不超过住户存款增速,持之以恒,居民负债率必然下降。
 
平衡不易,稳住房价是关键。稳住房价的根本逻辑在於抑制需求、增加供给。当供求基本平衡或者供大於求之时,房价上涨必然停滞。今年以来,一线城市住宅用地供应与上年基本持平,二线城市住宅用地供应甚至还略超原初进度。不过,住宅用地成交比下降了,这意味着住宅用地门槛提高了,比如,房价依然受限而地价持续上涨、公建配建与商业设施增加、毛地出让等,房企拿地更难了。
 
从二线城市住宅用地供应来看,目前处於历史相对低位。这意味着,未来二线城市住宅用地很难放量增加。但很多二线城市正在吸引人口进城,国家发改委也要求放鬆二线城市落户政策。这符合我们过去所说:“供求关係的紧平衡是热点二线城市的共同选择”。因此,抑制需求又被提上议程,这一次是用市场化的手段。
 
最近,合肥、南京、深圳、武汉、成都等多地已经出现了房贷利率集体上调。首套、二套房贷利率上行,不意味着已经备好宽鬆政策、先手防範泡沫再起,这只是针对二线城市的因城施策、精準调控。即使央行未来降準降息,监管部门还是会严控资金过度流入房地产的。结果必然是:受到房企青睐的一二线城市楼市再受抑制,楼市不会大起。调控越发精準,这一次不会再按下葫芦浮起瓢了。只是,等待降价的购房者又错过了一次买房的政策机遇期。
 
结束语
 
有朋友希望笔者对下半年房地产趋势作一研判,但从大势角度来说,楼市已经平淡无奇、没有太大悬念了。过去我们说过:楼市大稳小乱,因为中央要求“大稳”,但地方政府有的刺激、有的打压,有的放鬆、有的收紧,所以出现“小乱”。现在,住建部实施精準调控、一城一策、稳地价、稳房价、稳预期,各地楼市也逐渐趋稳。
 
楼市横盘时代,房企面临的宏观大势和城市竞争环境相同,谁能脱颖而出?未来房企比拼的就是公司层面的体系化和管控力与项目公司的战鬥力和执行力。拿地精準合理、客户定位清晰、产品适应市场、节奏把控有序、营销真见功力、品质质量放心、客户服务用心,这才是房企高质量发展、直道超车的唯一之法。(全文完)
责任编辑:赵逸

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