财眼看房\租售并重 港房企控负债有术

2019-06-11 09:54:20作者:恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员 夏磊
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       自1998年“房改”开始,中国房地产行业经历了前所未有的快速发展,行业内大中小房企百舸竞流。黄金时代已经结束,行业整合提速,行业格局形成,大房企拚业绩、中房企衝规模、小房企抱团取暖。中国房企未来将走向何方?香港龙头房企重资产下的租售混合经营模式又能为我们提供怎样的借鉴?
 
  从发展历程上看,香港房企主要经历了三大阶段:
 
  第一阶段是1945-1967年,大量小型房企成立。二战结束后大量人口回归香港,带来大量的住房需求,一度引发了“房荒”。50年代中期“分层出售、分期付款”的售楼方式大大降低开发与购房的门槛,香港房地产行业迎来大发展时代。
 
  第二阶段是1968-1984年,房企大量併购、迅速扩张。随着香港经济的发展,大量游资湧入香港带来了股市繁荣。房地产企业藉机挂牌上市,筹集资金通过併购整合与大规模拿地扩大业务规模,房地产市场迎来繁荣时期。
 
  第三阶段是1985-1997年,市场走向集中,龙头房企由售向租转型。中英谈判到香港回归的过渡时期,经过激烈竞争和收购兼併,中小型房地产企业逐步淘汰,中小型房地产企业逐步淘汰,十家龙头房企佔据市场70%以上份额,同时标杆房企开始拓展租赁业务,由单纯的开发销售向租售混合经营转型。
 
  目前,前十大房企主要採取租售混合的经营模式。根据港交所分类,香港前十大房企中5家为物业开发商、5家为物业投资企业。根据主营业务构成,新世界地产、长实集团、恒基地产这三大家族及嘉里建设和信和置业被分类为物业开发商;新鸿基地产、九龙仓、太古地产、恒隆集团及希慎兴业被分类为物业投资商。而实际上,香港前十大房地产公司普遍深耕地产主业,採用住宅开发销售及物业自持租赁“两条腿走路”的模式。除新世界发展的基建、服务业务对营收贡献佔比较大外,其他房企收入来源70%以上来自於地产主业。物业开发类企业也会有20%-30%收入来自物业租赁,物业租赁类房企稳定收入来源於物业租金,但也会保留一定的开发业务,但销售收入受开盘进度影响,不同年份波动较大。
 
  由於成长在土地资源稀缺的香港,港资房企形成了重利润、精开发、低周转的业务模式。由於土地的稀缺,香港房企希望充分挖掘每一个项目价值,重视项目盈利能力。为提高项目利润率,香港房企一般有两大手段:一是打造高端产品线,通过精细化、个性化开发,提升项目溢价率;二是拉长项目开发周期,等待增值再出手,吃透土地溢价。精细化运作必然带来资产周转率的下降,香港地产商除部分开发类企业总资产周转率高於0.1外,大部分物业投资类企业仅为0.05,均值不足美国房企1/10,也远低於内地房企。
 
  在低周转的业务模式下,香港房企为保持企业抗风险能力,主要依靠内部融资,负债率低,资产结构优。香港房企普遍採用租售混合经营的业务模式,注重业务间内部现金流的平衡,对外部资金依赖程度相对较低。香港前十大房企资产负债率均值为24%,其中最高的新世界发展资产负债率也不到50%;从淨负债率情况看,房企均值在14%左右,其中最高的新世界发展为30%,最低的信和置业不到1%。在部分年份,房企淨负债率为负数,现金资产可以完全覆盖有息负债,企业靠内部资金滚动经营。
 
  此外,租赁业务带来稳定现金流,香港地产商资金实力雄厚。香港前十大房企中,租赁收入贡献佔比平均为40%,为房企带来稳定的现金流。2018年,新世界发展、长实集团等现金及现金等价物规模超过500亿港元。现金在流动资产中佔比平均为30%,而希慎兴业现金在流动资产中佔比更超过60%。现金可覆盖短期债务,资金链稳固。稳定而充裕的现金流为企业的偿债能力提供了有力的保障,香港房企除恒基地产外现金及等价物基本可以覆盖短期有息负债,部分房企在售资金甚至达到短期有息负债30倍,偿债能力无忧。
 
责任编辑:赵逸

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